不動産投資で区分マンションの購入から売却までしてわかったこと
不動産投資で購入から売却までしてわかったことはたくさんありますが、
その中で一番感じたことは、
びっくりするくらい税金が引かれてしまうということです。
会社員をしていると税金をあまり意識することはありませんが、
不動産投資は事業になりますので、
固定資産税や不動産取得税、譲渡所得税など多くの税金をお支払いします。
税金を疎かにしていると、資金繰りが大変になるので、
自分自身でしっかり把握するか、税理士さんをパートナーにして対策するようにしましょう。
不動産投資を他の金融商品と比べたときの特徴
本題に入る前に、他の金融商品と不動産を比較すると、
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われ、バランスが取れた投資になります。
特徴といえば、一部ですが以下が考えられます。
● Good!
委託できる…不動産管理会社に業務を委託できるので手間がかからない
● Good!
インフレに強い…インフレが起きても不動産価値も同様に価値があがる
● Good!
社会情勢の影響を受けにくい…株価が乱高下しても安定して収入が入る
● Bad!
金額…少額でできる投資ではない
● Bad!
換金性…売り手が見つからないと換金できない
私はその中でなぜ不動産投資を選んだのか
私は2015年に不動産投資を行ったのですが、
その時に私が思っていた投資基準は以下の通りでした。
● 不労所得が欲しい
● 管理の手間をできる限りかけたくない
● 手持ちの資金をあまり使わず、大きな資金を運用したい
この投資基準からすると、不動産投資はとても魅力的でした。
例えば、
10万円で利回り10％だと10,000円にしかなりませんが、
1億円の利回り10％は1,000万円になります。
同じ利回りでも金額が大きいほうが収益が大きいので、
レバレッジ効果を期待できる不動産投資を是非やりたいと思っていました。
区分マンションを選んだ理由
私の不動産投資デビューは、
大阪と神戸に2か所、区分マンションを購入しました。
区分マンションにした理由は、
① 金額がびっくりするほど大きくない (3,000万円程度) こと ② 1棟ものに比べ好立地物件が多いこと ③ もし自分に不動産投資が不向きだと思っても売却しやすいこと |
このような理由から区分マンションを選びました。
区分マンションは新築がいいか、中古がいいか
最初は区分マンションでも新築がいいのか、中古がいいのか悩みましたが、私は中古区分にしました。
その理由は不労所得（インカムゲイン）が欲しかったからですね。
新築は中古と比べやはり高いので、
その分毎月の手残り収入がマイナスになってしまうケースが多いです。
当時の私の投資の目的は不労所得が欲しかったので、中古区分にしました。
そのような経緯からこれまでは区分マンションは中古派でしたが、
最近では私個人の考えではなく、もっと広い視野で考えると、
不動産投資は、皆さん購入する目的が違うので、
必ずしも新築が良い、悪い、中古が良い、悪いということはないのかなと思っています。
例えば、将来的な売却（キャピタルゲイン）を狙うんだったら、
中古区分よりも新築区分のほうが有利になりやすい傾向があります。
注意点
不動産投資は高額なので、
購入時にはしっかりとご自身で収益計算を行う、
もしくは業者さんではない第三者に相談してから購入するようにしましょう。
もちろん業者さんは商売なので、購入時の様々な相談に乗ってくれますが、
購入してしまった後は、ご自身でその物件と長いこと付き合っていかなければいけません。
不動産は入口（購入時）が一番大事です。
入口さえ失敗しなければ、あなたの不動産投資は成功と言えるでしょう。
所有中にした顧客対応
私は大阪と神戸の入居済みの区分マンションを2015年に所有し、2019年に売却しました。
所有期間は約4年弱でしたが、その中で発生した顧客対応はたった2つだけでした。
顧客対応事例）その1
神戸のマンションのエアコンが壊れた！
管理会社の方からの連絡で、エアコンが壊れたから買い換えないといけないということでした。
しかもすでにエアコンの見積もりも取っていてくれて、
「それで対応お願いします」
とお伝えしただけでした。
ただこのエアコン代はオーナーの負担になりますので、約8万円の出費が発生しました。
神戸のマンションは築19年と少し古いマンションだったので仕方ないですね。
でも入居者は所有中、1度も変わることがなくとても管理が楽でした。
顧客対応事例）その2
大阪のマンションの入退去が発生！
管理会社から、退去が発生するので募集しておきます！
と連絡があった2週後にすぐに次の方が決まりました。
敷金礼金もあったので、ここでの私の出費は何もなく、
管理会社さんがすべて対応してくれました。
4年弱でこれくらいの対応しかないと考えると、
やはり区分マンションは管理がとても楽だと思います。
なぜ売却を検討したのか
この2つの区分マンションは利益が出ていたので、
保有を継続してもよかったのですが、
売却を検討し始めた2019年になると、2015年の私の状況とは異なっており、
会社員の傍ら、様々な投資や事業を行っており、とても忙しくなっていました。
平日は会社での仕事があるし、家族もいるので子供との時間も作りたかったし、
投資関係では1棟アパート、太陽光発電投資も所有していましたし、
オフショア投資や株式投資、FX、投資信託、セミナー活動、その他事業活動など、
様々なことを行っているとそれぞれの管理が大変になってきて、
管理を少しでもスマートにしたいということで、
区分マンションの売却を視野に入れ始めました。
個人事業主の不動産売却時の税金について
不動産は売却時に利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
ここでは個人事業主のケースになりますが、譲渡所得税には2種類あって、
保有して5年以内の売却の場合は短期譲渡所得になり、
5年以上の場合は長期譲渡所得になります。
税率はこちらの通りで、短期譲渡の場合は税率がとても高いです。
| 項目 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
税金についてはこちらの国税庁のページに詳しく記載があるので参照してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440...
私は所有して4年弱だったので、税金面を考えると短期譲渡所得の税率が適用されるので、
もう少し所有してもよかったのですが、売却できるうちに売却したかったことと、
管理の手間を減らしたかったので、売却を検討しました。
売却時の税金の計算
売却を不動産会社さんに依頼して、
約半年くらいでようやくバルク（2戸同時）で売却が決まりました。
この時の売却益の計算方法として、単純に以下のようになります。
| ● 売却金額 ― (売却諸費用 + ローン残債) ＝ 売却益 |
2戸同時だったので、実際にこの時の売却益は数百万となり、
この金額が手元に入ってくる訳ですがここで注意です。
売却した不動産の税金の支払いは、確定申告で確定した納税額が翌年春頃に襲ってくるわけです。
私の例ですと2019年に売却したので、この分の税金の支払いが2020年の春にやってきました。
しかも税金の計算方法は、先程の売却益に対して短期譲渡所得約40％の税金がかけられるわけではなく、
所有中に減価償却した分も利益として見られるので、売却益以上の金額に対して課税対象になるということです。
減価償却分については私も売却時に意識していなかったので、
結構な税金を納めないといけないとヒヤヒヤしましたが、
そこは税理士さんと相談し課税額を少し抑えることが出来ましたが、
とは言っても納税額は100万以上になってしまいました。
今となっては、税金の節税方法はあるので、
売却時に税理士さんに相談しておくべきだったととても反省しています。
本当に税金は複雑で難しい。
冒頭にも説明した通り、不動産は購入時も売却時も多額の税金が発生するので、
しっかりと把握して節税できるところは賢く節税しましょう。
不動産投資はパートナーが重要
不動産投資を検討している方も多いと思いますが、
経験者ではないと自分だけでは把握しきれないことが多いのが不動産です。
居住用の不動産であれば、自分が住むので管理に大きく悩むこともないと思いますが、
投資用不動産の場合は、最初からすべてを把握することはできないと思うので、
信頼できるパートナーを見つけることが大切です。
自分の物件を管理してくれる不動産管理会社、
売買をしてくれる不動産会社、税金面のサポートをしてくれる税理士さんなど、
様々な専門家がバックアップしてくれる体制ですとより安心ですね。
最後に
不動産投資は正しい知識でしっかり運用すれば、
レバレッジを使える投資法になるので、資産拡大の近道になるかもしれません。
また不動産は、経済状況が悪くなっても家賃収入にあまり影響出にくいです。
株やFX、保険などの無形資産だけではなく、
不動産のような有形資産もご自身の資産運用のポートフォリオに入れてもいいのでは？
堅実に資産を増やし明るい未来を作りましょう！
こちらにも不動産関連記事がありますのでご参考ください。
https://libertyfocusgk.com/japan-real-estate/
サイト運営者：米沢直晃 / プライベートバンカー
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